Le pré état daté est-il obligatoire ?
Vous venez de trouver un acquéreur pour votre appartement et la pièce manquante pour signer le compromis ou la promesse de vente est le "pré état daté". Sans cette pièce, a priori pas de signature possible. A quoi correspond ce document ? Qui peut l'établir ? Quels sont les renseignements qu'on y retrouve ? Est-il vraiment obligatoire pour signer la promesse de vente d'un lot de copropriété ?
Qu’est-ce qu’un pré état daté ?
En préambule, il faut rappeler que toute cette législation ne concerne que les copropriétés. Sauf exception, dans le cadre de la vente d'une maison, il n'y aura pas à fournir de document financier particulier.
Le pré état daté est un document créé par la pratique afin de respecter les obligations instaurées par la loi ALUR (Loi pour l’Accès du Logement et un Urbanisme Rénové) pour les achats de biens immobiliers soumis au régime de la copropriété.
En effet, sur le modèle de l’état daté, qui est lui prévu et rendu obligatoire par les textes, regroupant les informations obligatoires fournies par le syndic de copropriété avant la vente, le pré état daté a été conçu pour présenter de manière synthétique les renseignements devant être portés à la connaissance des futurs acquéreurs au stade de l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente).
Il s’agit ici d’apporter à l’acquéreur des renseignements sur les lots objets de la vente et de façon plus large sur la copropriété dans son ensemble notamment son budget, les dettes dues par le syndicat des copropriétaires, le montant des impayés au sein du syndicat des copropriétaires.
Quelles sont les informations devant être portées à la connaissance de l’acquéreur ?
Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, de nombreuses pièces doivent être fournies au stade de l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente) à l’acquéreur.
Si ces pièces ne sont pas encore toutes disponibles lors de la signature de l’avant-contrat, le délai de rétractation de dix jours prévu par la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) au profit de tout acquéreur non-professionnel d’un bien à usage d’habitation ne commencera à courir que lorsque la totalité des pièces aura été fournie à l’acquéreur.
En effet, la loi ALUR précise clairement que lorsque, ces documents ou certains d’eux "ne sont pas annexés à l’acte notifié conformément à l'article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), le délai de rétractation ou de réflexion ne pourra courir qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur".
Ces renseignements se divisent en trois catégories : les informations financières de la copropriété, les informations relatives à la gestion de la copropriété et les informations relatives à l’état de la copropriété.
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Informations financières de la copropriété :
- Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel sur les deux exercices précédents selon la répartition des charges votée en assemblée générale de copropriété
- L’état global des impayés de charges au sein de la copropriété et de la dette fournisseurs du syndicat des copropriétaires
- Le montant de la quote-part du fonds de travaux ALUR rattaché au lot vendu (s’il y en a un)
- Le montant du fonds de réserve ou du fonds de roulement rattaché au lot vendu (s’il y en a un), ou bien encore des avances
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Informations relatives à la gestion de la copropriété et au statut de la copropriété
- Une copie du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, ainsi que de tous les actes modificatifs publiés même s’ils ne concernent pas directement les lots vendus. Ces documents régissent la vie juridique de la copropriété, définissent les parties communes et les parties privatives de l'immeuble ainsi que les droits et obligations des copropriétaires. Ils établissent également les clés de répartition des dépenses communes en fonction de tantièmes de copropriété (qui sont souvent des millièmes, généraux ou spéciaux en fonction de bâtiments ou de services particuliers).
- Les 3 derniers procès-verbaux d’assemblées générales de copropriété dans lesquels on va retrouver notamment le vote du budget prévisionnel et le vote des dépenses hors budget prévisionnel, essentiellement des travaux de copropriété, ainsi que les modalités de paiement et les dates des appels de fond correspondants.
- La fiche synthétique de la copropriété
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Informations relatives à l’état de la copropriété
- Le diagnostic technique global (s’il y en a un) ou les différents diagnostics réalisés dans les parties communes de la copropriété
- Le carnet d’entretien qui va mentionner les contrats existants sur l'immeuble, les derniers travaux sur parties communes, etc ...
Lorsque le pré-état daté existe, il regroupe le plus souvent les informations listées dans le volet « informations financières ».
Qui doit établir le pré état daté ?
Il est d’usage de demander au syndic de dresser le pré état daté.
Une réponse ministérielle en date du 14 septembre 2014 précise à cet égard que « Ces dispositions [de la loi ALUR, ndlr] n'ont pas pour objet de créer un nouveau document comptable, mais de rendre obligatoire l'annexion à la promesse de vente, ou, à défaut, à l'acte authentique de vente, d'un certain nombre d'informations de nature à éclairer l'acquéreur sur son choix. Ces informations pourront être obtenues à partir de documents dont l'établissement est déjà rendu obligatoire par la règlementation en vigueur ».
En effet, de nombreux documents sont déjà accessibles sur l’espace client extranet du syndic.
Depuis le 1er janvier 2015, les syndics de copropriété doivent mettre à la disposition des copropriétaires un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble, sauf décision contraire de l'assemblée générale. Les éléments relatifs à la gestion et à l’état de la copropriété peuvent donc être normalement téléchargés sur l’extranet. Si votre copropriété est gérée par un syndic bénévole, il devrait être en mesure de vous fournir ces éléments.
Les éléments financiers peuvent quant à eux se trouver dans différents documents :
- Le montant des budgets prévisionnels et des budgets réels des deux derniers exercices comptables se retrouve sur les comptes de régularisations des deux derniers exercices comptables de la copropriété
- Le montant des impayés de charges par les copropriétaires et des impayés auprès des fournisseurs figure sur la fiche synthétique. Il faut être toutefois particulièrement vigilant à la date d’émission de la fiche synthétique : une fiche synthétique trop ancienne ne reflétera pas la réalité des impayés dans la copropriété au jour de la signature de la promesse de vente ou du compromis.
- Le montant des appels de charges et des appels de fonds de travaux se trouve dans l’appel de fonds trimestriel des charges de copropriété envoyé par le syndic de copropriété
- Le fonds de travaux ALUR et le fonds de réserve se trouvent également le plus souvent dans l’appel de fonds de trimestriel. Si cette information n’est pas disponible, il conviendra de se mettre en relation avec le comptable de la copropriété pour en avoir les montants exacts.
Combien coûte un pré état daté ?
Contrairement à l’état daté, exigible pour la vente, dont le prix est plafonné à 380 € depuis le 1er juin 2020, le prix du pré état daté n’est pas réglementé. Tout va donc dépendre de la rémunération prévue par le syndic aux termes du contrat qui le lie avec la copropriété et dont les termes ont été approuvés par les copropriétaires, puisque votés lors d’une assemblée générale de copropriété. Le coût va donc dépendre de chaque contrat de syndic et du vote de l'assemblée générale et n'est par conséquent pas uniforme sur tout le territoire.
Le pré état daté est-il donc obligatoire ?
Comme nous l’avons vu, l’obligation prévue par la loi ALUR ne concerne pas la fourniture du pré état daté en tant que tel, qui est d’ailleurs simplement une solution pratique et pragmatique à ces obligations nouvelles. En revanche, elle concerne la fourniture à l’acquéreur des renseignements prévus par la loi ALUR pour les lots de copropriété vendus dont la liste figure ci-dessus. Tant que l’information de l’acquéreur n’est pas complète, les textes considèrent que son droit de rétractation n’est pas valablement purgé.
Ne produire qu’une information incomplète entraîne donc de l’insécurité juridique.
Si le pré état daté n’est pas obligatoire, il sera cependant obligatoire pour le vendeur de fournir à son acquéreur tous les renseignements prévus. Tout va donc dépendre des informations mises à la disposition du copropriétaire vendeur et et de ce qu’il sera en mesure de synthétiser. Si celui-ci ne peut ou ne veut effectuer ce travail important de collecte, il sera toujours possible de recourir aux services de son syndic de copropriété pour cette prestation, moyennant bien-sûr rémunération prévue au contrat de syndic.
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