Faire des travaux chez soi : quelle autorisation d’urbanisme demander ?
Vous souhaitez faire des travaux chez vous et vous ne savez pas si des autorisations d'urbanisme sont nécessaires et quelles démarches effectuer ? Voici les réponses que votre notaire à Toulouse et à Villeneuve-Tolosane peut vous apporter en fonction de votre projet de construction ou de démolition ou encore de simple rénovation.
La réponse va dépendre de la situation de votre bien et notamment des règles particulières d’urbanisme applicable (secteur classé, sauvegardé ou littoral par exemple), de sa nature juridique (bâtiment indépendant, bien situé dans un lotissement ou soumis au régime de la copropriété) et bien entendu de la nature des travaux concernés et de leur étendue.
Le statut juridique de votre bien
Sa situation au regard de la réglementation d’urbanisme
Vous souhaitez réaliser des travaux dans votre logement ? Avant toute demande d'autorisation d'urbanisme, il est vivement recommandé de demander un certificat d'urbanisme pour obtenir les informations nécessaires sur votre terrain.
De nombreuses communes sont désormais soumises à un Plan Local d’Urbanisme (PLU). Ce PLU va organiser le développement de votre commune et regrouper les règles d’urbanisme applicables notamment aux constructions.
Vous y examinerez utilement le plan de zonage de la commune et la situation de votre terrain au sein de celui-ci.
Les zones d’urbanisme sont divisées en quatre principales catégories : les zones urbaines, déjà équipées (zones U) ; les zones à urbaniser (zones AU) où l’urbanisation se doit d’être progressive ; les zones agricoles (zones A), où le logement est normalement réservé au logement des seuls agriculteurs et les zones naturelles (zones N), qui doivent être préservées.
La lecture de votre document d’urbanisme vous permettra de connaître en outre et sans que cette liste ne soit exhaustive :
- La présence d’un monument ou bâtiment historique à proximité et en découlant l’obligation de soumettre votre projet à l’Architecte des Bâtiments de France, en fonction de sa nature. Cela peut engendrer des délais plus longs pour l’obtention de vos autorisations.
- La situation en zone inondable
- La situation en zone littorale
- Ainsi que tout autre élément pouvant impacter les autorisations de travaux qui pourraient vous être délivrées notamment en cas de création de surface nouvelle.
Bien situé dans un lotissement
Si votre bien (souvent une maison) est situé dans un lotissement, vous pouvez vous trouver en face de deux documents :
- Le règlement du lotissement qui est susceptible de contenir des règles opposables aux autorisations d’urbanisme. Il s’agit d’un document administratif.
- Le cahier des charges est un document contractuel de droit privé, qui ne s’applique que dans les relations entre les colotis.
Il était prévu que les cahiers des charges des lotissements autorisés depuis 1977 disparaîtraient en mars 2019. Toutefois, la loi ELAN de novembre 2018 a confirmé que le cahier des charges continuerait de régir les relations entre les colotis.
Il est donc primordial, même dans un très ancien lotissement :
- De vérifier si un tel document existe avant de commencer tout projet
- Et de vérifier si votre projet ne contrevient pas à ses dispositions pour déposer votre demande d'autorisation d'urbanisme.
Dans le cas contraire, vous vous exposez et alors même que votre projet aurait pu être autorisé par votre Mairie à une remise en cause par vos voisins. Et ce même après la construction ou encore alors que d’autres voisins vous ont déjà précédé pour y déroger … Autrement dit, avec un lotissement, obtenir une autorisation d'urbanisme ne suffit pas toujours !
Nous ne pouvons que vous conseiller la plus grande prudence en cas de travaux sur votre maison individuelle si elle se situe dans un lotissement.
Bien soumis au régime de la copropriété
Si vous habitez un bien soumis au régime de la copropriété (le plus souvent, un appartement), la plupart des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble et les travaux affectant les parties communes devront au préalable obtenir l’accord de l’assemblée des copropriétaires en assemblée générale.
Pour vérifier si vous devez obtenir l’avis de l’assemblée générale, place à la lecture de votre règlement de copropriété et des procès-verbaux d’assemblées générales des années antérieures qui peuvent contenir des autorisations générales à ce sujet.
Attention, le régime de la copropriété peut aussi concerner des copropriétés horizontales constituées par exemple de maisons accolées. Dans ce cas, il ne faudra pas oublier que le terrain d'assise de la copropriété est commun et que vous ne pouvez pas décider seul d'implanter quoique ce soit sur ce terrain. Là encore, l'autorisation des copropriétaires sera nécessaire pour obtenir une autorisation d'urbanisme.
Avez-vous besoin d’une autorisation d’urbanisme pour vos travaux ?
Vous êtes désormais au point sur les règlementations particulières applicables à votre bien immobilier ? Vous avez défini en détail la nature de vos travaux et notamment leur ampleur ?
En fonction de ces deux paramètres, votre programme de travaux exigera ou non la délivrance d'une autorisation d'urbanisme qui permet à la commune de vérifier que vos travaux sont conformes aux règles d'urbanisme.
Nous examinerons trois cas :
- L’absence de demande
- La déclaration préalable
- Le permis
Absence de demande : certains travaux sont dispensés de demande d’autorisation d’urbanisme
Dans certaines situations, aucune démarche n’est nécessaire.
Il peut s’agir :
- Des simples travaux d’entretien ou de réparation à l’identique : réfection ponctuelle du toit par exemple
- des travaux de ravalement ou les constructions de clôture sauf dans le cas où votre commune a décidé d’exiger une déclaration préalable ;
- des constructions nouvelles ou extensions de faible importance, d’une hauteur inférieure à 12 mètres et d’une surface ne dépassant pas 5 m2 ;
- de l’aménagement des combles si la surface reste inférieure à 5 m2 et/ou la hauteur inférieure à 1,80 m, à condition que l’aspect extérieur du bâtiment ne soit pas modifié.
Déclaration préalable de travaux
Certains travaux seront conditionnés par l’obtention d’une déclaration préalable, sans exiger toutefois la délivrance d’un permis de construire.
Ce sera par exemple le cas :
- de toute construction nouvelle entraînant la création d’une surface comprise entre 5 et 20 m2 et d'une hauteur inférieure à 12 mètres ; les constructions plus importantes étant soumises à la délivrance d’un permis de construire comme nous le verrons ci-après
- des extensions d’un bâtiment existant d’une surface comprise entre 5 et 20 m2 (ou 40 m2 quand les travaux se situent dans la zone U d’une commune dotée d’un PLU(i)).
- des murs ou clôtures d'une hauteur supérieure à 2 mètres ;
- des piscines non couvertes d'une superficie comprise entre 10 et 100 m2 ou dont la couverture est supérieure à 1,80 m ;
- des travaux qui peuvent modifier l’aspect extérieur de la construction (ouverture, changement de menuiserie sans être à l'identique …)
Le délai d’instruction de votre déclaration préalable sera (sauf exception) d’un mois à partir de la date de dépôt de la demande (si le dossier est complet).
A l’issue de ce délai, l’autorité compétente peut soit délivrer un certificat de non-opposition à la déclaration préalable ou soit s’opposer à la déclaration préalable. Le silence de l’administration vaut décision tacite de non-opposition. Dans ce cas, une attestation de non-opposition peut être délivrée sur simple demande de l’administré.
Permis de construire
Le permis de construire est l’autorisation d'urbanisme qui permet notamment d'édifier toute construction nouvelle. Il faudra procéder à une demande de permis de construire dans tous les cas où on ne peut être soumis à l’absence de demande ou à la déclaration préalable.
Il peut s’agir des cas suivants :
- la construction d’une maison, ou d’un bâtiment ou encore la surélévation d’un bâtiment déjà existant ;
- les extensions de plus de 20 m² de surface (40 m² si le bâtiment est situé dans une zone urbaine d’une commune couverte par un (PLU(i)). Les travaux qui portent la surface totale de la construction a plus de 150 m2 impliquent en outre le recours aux services d’un architecte ainsi que nous le verrons ensuite ;
- les travaux entrainant une atteinte aux murs porteurs ou à la façade s’ils s'accompagnent d'un changement de destination
- les abris de jardins à condition que la surface soit supérieure à 20 m² ;
- les terrasses dont le projet nécessite une surélévation ou bien couvertes avec une emprise au sol supérieure à 20 m², ainsi que les terrasses aménagées sur un balcon ;
En ce qui concerne l’obligation de recourir aux services d’un architecte, la règlementation a évolué depuis le 1er mars 2017. Ainsi, les personnes physiques qui "édifient ou modifient des constructions autres" doivent désormais recourir à un architecte si la construction dépasse 150 m2. Auparavant, le seuil de surface de plancher du bien concerné était fixé à 170 m2.
Cas particulier du changement de destination
Vous nous demandez fréquemment si une autorisation d'urbanisme doit être demandée en cas de changement de destination des locaux et si oui, de quelle nature.
Il existe au sein de la règlementation d’urbanisme cinq principales catégories d’usage des locaux :
- habitation,
- commerce et activités de service,
- équipements d’intérêt collectif et services publics,
- exploitation agricole et forestière,
- autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.
Juridiquement, le changement de destination correspond à une évolution entre deux des catégories d’usage susmentionnées. Ainsi, la transformation d’un bien à usage d’activité de services en bien à usage d’habitation est un changement de destination.
Quelle autorisation d’urbanisme doit alors être demandée quand les travaux réalisés peuvent être qualifiés de changement de destination ?
Si les travaux portent atteinte aux structures porteuses ou à la façade extérieure du bâtiment, le dépôt d’un permis de construire est nécessaire comme il est dit plus haut. Si ce n’est pas le cas, une déclaration préalable suffira.
À l’intérieur de ces cinq destinations principales, se trouvent des sous-destinations. Par exemple, les sous-catégories logement et hébergement composent la destination habitation. Au sein d’une même destination, le changement de sous-destination n’est soumis à aucune autorisation d’urbanisme.
Vous souhaitez en savoir plus avant de demander une autorisation d'urbanisme ?
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