10 questions à se poser pour vendre son bien immobilier
Vous envisagez de vendre votre bien immobilier à Toulouse ou ailleurs en France ? Vous vous posez de nombreuses questions ?
Vendre son bien immobilier est une décision importante qui touche des sujets pratiques (votre déménagement ...), financiers (les frais à supporter et la répartition avec votre acheteur), juridiques (les délais, les contrats à signer, la condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier ...) et fiscaux (l'impôt de plus-value immobilière).
Comment m’organiser entre ma vente et mon achat, comment vendre un bien loué, quelles sont les pièces à fournir à mon notaire pour ma vente et les diagnostics à réaliser avant de vendre ? Qu'est ce que je vais avoir à payer ?
Nous répondons à toutes ces questions pratiques pour vous aider à préparer votre vente immobilière.
1 - Comment organiser ma vente et mon nouvel achat immobilier ?
Avant de vendre votre résidence principale, il faut anticiper votre relogement : allez-vous louer ? Ou bien racheter un bien immobilier ?
Vendre en vue d’une location ne posant pas de souci particulier, nous nous attarderons davantage sur la vente et le rachat simultané de biens immobiliers.
Vendre avant d’acheter ou acheter avant de vendre ?
Il est souvent considéré comme plus prudent de vendre son bien immobilier avant d’acheter le suivant, afin de financer l’apport nécessaire et d’être certain du montant disponible.
Toutefois, ce principe de précaution devra être nuancé en fonction de l’état du marché immobilier dans votre secteur, de la tension entre l’offre et la demande et de la rareté du bien recherché.
En effet, si le bien que vous recherchez ne se trouve que difficilement, il est au contraire plus prudent de le trouver avant de vendre, au risque de devoir se tourner vers une location ou un achat par défaut.
Dans le cadre d’un achat et d’une vente simultanés
Une fois le nouveau logement trouvé, si votre prix de vente vous est nécessaire pour régler le prix d’acquisition, il sera nécessaire de mettre en condition suspensive la vente de votre bien pour vous protéger.
Attention, cela ne sera possible que si vous avez déjà signé un avant-contrat pour la vente de votre logement actuel.
Ainsi, l’acquisition et la vente pourront être passées ensemble, et les fonds de la vente pourront servir au financement de votre nouvelle acquisition.
De l’utilité d’un prêt relais
Dans certains cas, un prêt relais sera nécessaire : soit parce que vous avez trouvé à acheter bien avant de vendre et que les deux opérations ne peuvent se passer de manière simultanée, soit par exemple parce que des travaux doivent être réalisés dans le nouveau bien et qu’un décalage dans le temps est obligatoire.
Si vous avez besoin des fonds de votre vente pour financer votre acquisition, une solution existe : le prêt relais vous permet de vous faire financer une avance sur le prix de votre vente. Mais attention, cette avance est presque toujours partielle (autour de 70% de la valeur estimée du bien à vendre, en fonction de votre dossier).
2 - Comment vendre mon bien immobilier loué ?
En cours de bail
Il est tout à fait possible de vendre, à tout moment, un bien en cours de bail. Seulement, dans ce cas, le bien est vendu loué, souvent à un prix décoté par rapport à un bien vendu libre.
Le locataire n’a dans ce cas pas de droit de préemption : il n’est donc pas prioritaire sur l’acquéreur que vous avez trouvé, à deux exceptions près.
En effet, en cours de bail, le droit de préemption intervient dans deux cas :
- dans le cas de la vente à la découpe, quand un propriétaire d’un immeuble le divise en lots de copropriété afin de le vendre par unité
- dans le cas de la vente « dans sa totalité et en une seule fois » (dite vente en bloc) si un immeuble à usage d'habitation ou mixte de plus de cinq logements est vendu à un seul acquéreur.
Le congé pour vente
Il est également possible de faire libérer le bien en vue de sa vente : il s’agit du congé pour vente.
En fin de bail de trois ans et minimum 6 mois avant la fin du bail (ce délai peut être aménagé en cas d’acquisition récente du bien immobilier), le congé pour vente doit être délivré avec une offre de vente à l’attention du locataire.
Celui-ci dispose alors de deux mois pour préempter ce bien immobilier. Ensuite, en cas de baisse de prix, un nouveau congé pour vente devra être délivré au nouveau prix et le locataire aura alors un mois pour faire part de son intention d’acquérir le bien immobilier.
3 - Mon acquéreur a déjà un notaire. Puis-je me faire accompagner par mon notaire pour vendre mon bien ?
Un seul notaire peut tout à fait et en toute impartialité, représenter à la fois le vendeur et l’acquéreur dans une vente immobilière.
Cependant, chaque partie a au contraire le droit de se faire assister de son propre notaire si elle le souhaite, où que ce notaire soit situé en France. Les notaires ont en effet une compétence sur tout le territoire national et les moyens actuels de communication permettent une intervention facile, même si le bien et le notaire de votre acquéreur sont éloignés.
Cela n'entraîne aucun coût supplémentaire pour les parties, la rémunération des notaires se partageant simplement.
Prenez contact avec nous dès que vous décidez de vendre, nous vous accompagnerons avec plaisir !
4 - Quels documents dois-je fournir à mon notaire ?
Diverses pièces sont à fournir à votre notaire pour que votre dossier puisse être instruit.
Certaines différent selon la nature juridique du bien vendu mais vous gagnerez un temps précieux à rassembler ces documents lorsque vous prenez la décision de vendre.
Les pièces obligatoires
- Votre titre de propriété dans son intégralité
- Votre dernier avis de taxe foncière (dernier avis d’imposition)
En cas de vente en copropriété
- Identifiant et mot de passe de votre extranet syndic pour nous permettre de récupérer les informations utiles
- Le règlement de copropriété et ses modificatifs
- Le dernier appel de charges de copropriété,
- Les procès-verbaux des 3 dernières Assemblées Générales des Copropriétaires.
En cas de vente dans un lotissement
- Le cahier des charges du lotissement et/ou le règlement du lotissement,
- Les statuts de l’association syndicale libre,
- Le dernier appel de charges de l’association syndicale,
- Les coordonnées du Président de l’association syndicale,
- Les procès-verbaux des 3 dernières Assemblées Générales de l’association syndicale du lotissement.
En cas de vente d’un bien construit, agrandi ou rénové depuis moins de 10 ans
- La description précise des travaux et aménagements réalisés
- La copie des factures des entreprises ayant réalisé les travaux, accompagnées de leurs attestations d’assurance professionnelle
- Eventuellement, l’autorisation de la copropriété
- Le permis de construire ou la déclaration de travaux (avec le dossier complet contenant les plans),
- La déclaration d’achèvement des travaux,
- Le certificat de conformité,
- Le contrat d’assurance dommages-ouvrages et le justificatif du règlement de la prime
En cas de vente d’un bien loué ou ayant été loué
- La copie du bail et la dernière quittance de loyer
- Si le bien est toujours loué : la copie de l’état des lieux d’entrée
- Si le locataire a quitté les lieux : la copie du congé pour vente ou du préavis donné par le locataire, la copie de l’état des lieux de sortie
5 - Quels diagnostics techniques immobiliers dois-je établir en vue de ma vente ?
Quand vous décidez de vendre votre bien immobilier, il est nécessaire de faire effectuer par un expert diverses expertises destinées à informer l'acquéreur fiablement sur les caractéristiques du bien vendu.
- Plomb : à fournir si le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949.
Sa validité est de 1 an si le diagnostic en révèle la présence, illimité s’il est négatif.
- Amiante : à fournir si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.
Sa validité est de 3 ans si le diagnostic en révèle la présence (pour en vérifier la dégradation) et illimité s’il est négatif.
- Termites : à fournir si le bien est situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral.
La validité est de 6 mois seulement.
- Electricité et Gaz: à fournir si le bien est équipé d’une installation de gaz ou d’électricité datant de plus de 15 ans.
La validité de ces diagnostics est de 3 ans.
- Performance énergétique : à fournir si le bien est équipé d’un chauffage.
La validité est de 10 ans et ce diagnostic n’a qu’une valeur informative.
- Etat des risques et pollutions: La validité de ce document est de 6 mois.
- Assainissement : à fournir si l’immeuble est raccordé à un traitement des eaux usées individuel ou si la commune a rendu obligatoire le contrôle du raccordement à l’assainissement collectif.
Sa validité est de 3 ans et en cas de non-conformité, l’acquéreur doit mettre en conformité l’installation dans le délai d’un an après la signature de l’acte authentique.
- Mérules : à fournir si le bien est situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral (ce qui n’est pas le cas dans notre région).
- Loi Carrez : ce mesurage est obligatoire pour tous les lots principaux de copropriété et reste valable tant que des travaux pouvant le modifier ne sont pas réalisés.
6 - Vais-je signer un compromis de vente ou une promesse de vente ?
Pour vendre un bien, pour arrêter les conventions des parties, engager vendeur et acquéreur et permettre à ce dernier d’effectuer ses recherches de financement, il est nécessaire de signer entre vous un avant-contrat.
Celui-ci peut prendre la forme d’une promesse unilatérale de vente ou d’un compromis de vente.
La promesse unilatérale de vente
Le principe de la promesse unilatérale de vente est le suivant :
- Vous vous engagez à vendre à votre acquéreur sous certaines conditions, et ce pendant une certaine durée de validité de la promesse de vente.
- D’autre part, votre acquéreur accepte le bénéficie de votre promesse de vente mais ne prend pas lui-même l’engagement d’acquérir.
- En contrepartie, il verse une indemnité d’immobilisation, souvent fixée à 5%, voire 10 % dans certains cas, du prix de vente. Cette indemnité d’immobilisation vous reviendra si votre acquéreur ne veut pas persister dans son intention d’acquérir alors que toutes les conditions suspensives sont remplies et sera dans la majorité des cas un acompte sur le prix de vente.
- En cas de non-réalisation de la vente à la date butoir prévue, vous êtes libre de remettre le bien en vente, sans aucune autre formalité et notamment sans mise en demeure préalable. Cela ne préjuge en rien du sort de l’indemnité d’immobilisation.
Le compromis de vente
Le compromis de vente est aussi souvent appelé "sous seing" ou "sous-seing privé". En effet, à la différence de la promesse unilatérale de vente qui est généralement un acte authentique, reçu par votre notaire, le compromis est un acte sous seing privé dans la plupart des cas. Il est en effet conclu entre vendeur et acquéreur sur forme libre, même si bien sûr il aura été rédigé par votre agent immobilier ou votre notaire.
Dans le compromis de vente, les engagements de vendre et d’acquérir sont réciproques.
En pratique :
- Vous vous engagez à vendre votre bien immobilier et votre acquéreur s’engage à acheter, le tout sous conditions suspensives.
- Si l’une ou l’autre des parties renonce à la transaction immobilière, il est possible – en théorie – de l’y contraindre. En théorie seulement pour l’acquéreur, car autant il semble relativement facile de « forcer » un vendeur à vendre, autant il est très compliqué en pratique de contraindre un acquéreur à acheter et ce d’autant plus si les fonds nécessaires à l’acquisition ne sont pas disponibles.
- L'acquéreur verse aussi une somme en "garantie", appelée justement dépôt de garantie.
7 – Combien de temps faut-il pour signer le contrat de vente définitif ?
Après acceptation de l’offre d’achat de votre acquéreur, un délai est dans un premier temps nécessaire pour aboutir à la signature de l’avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente). Ce délai varie en fonction des pièces déjà rassemblées au préalable et de la nature de votre dossier (notamment, les pièces à réunir et les renseignements à obtenir sont sensiblement plus nombreux pour un bien immobilier soumis au régime de la copropriété).
Pour réduire ces délais, nous vous invitons à nous contacter dès la mise en vente de votre bien.
Une fois l’avant-contrat signé, il est d’usage de prévoir un délai de 3 mois environ pour vendre définitivement votre bien par la signature de l'acte de vente. La signature de l'avant-contrat permet à votre notaire d'effectuer les formalités préalables, c'est-a-dire toutes les démarches et demandes de pièces nécessaires pour la signature de votre vente.
Il faudra par exemple purger le délai de rétractation de dix jours, applicable quand un particulier achète un bien à usage d'habitation.
Il faudra éventuellement purger un droit de préemption de la mairie ou de la SAFER.
Il est par ailleurs prévu en général un délai de 6 à 8 semaines pour la réalisation de la condition suspensive de prêt, c’est-à-dire pour la réception par votre acquéreur de son offre de prêt.
Des délais de réalisation plus longs peuvent être prévus en fonction des caractéristiques particulières de votre dossier et des conditions suspensives demandées par votre acquéreur.
La condition suspensive d’obtention d’un permis de construire porte par exemple le délai de réalisation de votre transaction immobilière à un délai pouvant atteindre 9 mois ou plus.
8 - Que faire si mon acquéreur n’obtient pas son prêt immobilier ?
La condition majeure de réalisation de votre vente est en général, outre les conditions suspensives générales habituelles, l’obtention par votre acquéreur d’un financement.
Dans votre avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente), cette condition suspensive doit figurer clairement (ou, si votre acquéreur ne fait pas de l’obtention d’un financement une condition de son achat, il doit y renoncer expressément et même de manière manuscrite si votre avant-contrat n’est pas un acte notarié).
Elle est nécessairement encadrée :
- Par un montant maximum emprunté.
- Par un taux maximum (toujours exprimé hors assurance).
- Et par une durée maximale de remboursement.
Si votre acquéreur n'obtient pas un prêt correspondant à ces caractéristiques dans le délai défini, cette condition essentielle de son achat ne se réalisant pas, le processus de vente s'arrête.
Il faudra alors trouver un nouvel acquéreur.
9 - Dans une vente immobilière, qui paie les impôts et les frais de copropriété ?
Les impôts locaux : taxe foncière et taxe d’habitation
La taxe d’habitation est due en totalité par l’occupant au 1er janvier. Il n’y a pas en général de prorata entre vendeur et acquéreur sur cet impôt.
Si votre bien était inoccupé (et vide de meubles) au 1er janvier, par exemple parce que vous aviez déjà déménagé afin de vendre ou parce que la vente s’effectue dans le cadre du règlement d’une succession, il faudra adresser les pièces justificatives aux services fiscaux pour qu’aucune imposition ne soit établie.
Le fait générateur de l’imposition de la taxe foncière est d’être propriétaire du bien immobilier au 1er janvier de l’année d’imposition. La taxe foncière est généralement à régler pour le 15 octobre.
L’imposition sera établie en totalité au nom du vendeur. Toutefois, il est habituel de prévoir contractuellement une répartition de cette imposition entre le vendeur et l’acquéreur au prorata, en fonction de la date de signature de votre vente.
Ainsi, le jour de la vente, votre acquéreur vous remboursera le prorata correspondant à la période entre le jour de son acquisition et le 31 décembre, sur la base de la dernière imposition connue.
Les frais de copropriété
Dans le cadre d’une vente en copropriété, il faut régler le sort des charges de copropriété courantes, des travaux mais également des fonds détenus par la copropriété tels le fonds de roulement ou le fonds de travaux ALUR.
Les charges de copropriété courantes
Ces charges sont prévues dans un budget prévisionnel, voté chaque année en assemblée générale et réparties en fonction des tantièmes de copropriété.
En général, ces charges sont appelées trimestriellement donc en 4 échéances réparties sur l’exercice comptable de votre copropriété. Des appels mensuels sont parfois possibles.
Le principe légal que le syndic appliquera est simple : l’appel de fonds est dû en totalité par le propriétaire au jour de l’exigibilité, c’est-à-dire par le propriétaire du bien immobilier au premier jour du trimestre ou du mois.
Il est toutefois habituellement prévu dans tous les avant-contrats une répartition prorata temporis des charges de copropriété du trimestre ou du mois en cours, à l’instar de ce qui se pratique sur l’année pour la taxe foncière.
Ces conventions entre les parties ne sont pas opposables au syndic de copropriété.
Les travaux
D’autres dépenses sont parfois à régler dans les copropriétés : il s’agit des sommes non prévues au budget prévisionnel.
Généralement, il s’agit de travaux votés en assemblée générale de copropriété. Lors du vote de ces travaux, outre le principe même de leur réalisation, sont en général également votés le budget affecté auxdits travaux et les modalités d’appel de fonds (nombre et dates).
Là aussi, le principe légal prévoit que le paiement des travaux incombe au propriétaire au jour de l’exigibilité de chaque appel de fonds.
Toutefois, les avant-contrats de vente immobilière prévoient au contraire en général une clé de répartition en fonction de la date du vote :
- Les travaux votés avant la date de l’avant-contrat sont dus par le vendeur, quelle que soit leur date d’exigibilité
- Les travaux votés après l’avant-contrat incombent à votre acquéreur. Si une assemblée générale a lieu entre l’avant-contrat et la vente, vous devez prévenir votre acquéreur, lui adresser la convocation ainsi que le pouvoir pour prendre part aux votes. A défaut, les travaux qui pourraient être votés lors de cette assemblée générale ne pourraient être mis à sa charge.
Les fonds de roulement et de travaux
Des sommes peuvent figurer dans la comptabilité du syndic pour les lots vendus.
Le fonds de roulement vous sera remboursé par votre acquéreur, en fonction des instructions figurant dans les documents édités par le syndic de copropriété :
- Soit directement le jour de la vente par notre comptabilité.
- Soit par l’intermédiaire du syndic de copropriété : le syndic de copropriété vous rembourse le montant détenu en ses livres au titre du fonds de roulement et l’appelle ensuite auprès de votre acquéreur pour le reconstituer.
Depuis la loi ALUR, les copropriétés doivent mettre en place un fonds de travaux pour prévoir et financer les dépenses de travaux à venir, sauf exceptions dans les très petites copropriétés. Ce fonds travaux est alimenté progressivement, en général par des cotisations trimestrielles.
Vis-à-vis de votre syndic de copropriété, les sommes figurant sur le compte du fonds de travaux ALUR ne peuvent être récupérées en cas de vente car elles sont attachées au lot de copropriété. Il est toutefois possible d’en convenir autrement avec votre acquéreur dans la négociation de votre transaction.
Les honoraires de syndic
Lors de la cession de votre bien immobilier, votre syndic de copropriété va vous facturer des honoraires de mutation, honoraires contenus dans le contrat de syndic votés en assemblée générale de copropriété.
Depuis le 1er juin 2020, les honoraires afférents à la fourniture de l’état daté sont plafonnés à la somme de 380 euros TTC. Les autres prestations n’ont pas de tarif encadré.
10 – Aurai-je de la plus-value à payer ?
Une plus-value est réalisée lorsque le prix de vente est supérieur au prix d’acquisition ou à la valeur du bien déclarée lors de la succession ou donation.
L'impôt qui sera à payé était un facteur essentiel, nous vous proposons de le calculer dès que vous avez pris la décision de vendre. Vous pouvez trouver un simulateur ici.
Des cas d’exonération existent :
- Si vous détenez le bien depuis plus de 30 ans avant de le vendre.
- Si vous vendez votre résidence principale.
- Si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale depuis 4 ans, dès lors que tout ou partie du prix perçu sert ensuite à acquérir votre résidence principale dans un délai de 2 ans.
- Si vous partez en maison de retraite, sous conditions.
- Si votre prix de vente est inférieur à 15.000 euros.
Si vous ne rentrez pas dans un des cas d’exonération, votre plus-value sera calculée par votre notaire et l’impôt dû sera prélevé sur le prix de vente vous revenant et payé immédiatement.
Comment se calcule votre impôt de plus-value ?
De manière synthétique, votre prix de vente sera diminué des frais engagés pour parvenir à la vente et votre prix d’acquisition revalorisé des frais d’acquisition et des travaux sur facture qui n’auraient pas déjà été déduits au titre des revenus fonciers.
Si votre durée de détention est supérieure à 5 ans, vous pourrez appliquer un forfait pour travaux de 15% de votre valeur d’acquisition du bien.
La plus-value brute ainsi calculée bénéficiera au-delà de cinq ans d’un abattement progressif en fonction de la durée de détention.
La plus-value nette sera ensuite imposée à 19% au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2% au titre des prélèvements sociaux.
Vous avez décidé de vendre et nous n'avons pas répondu à toutes vos questions ?
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