5 questions clés pour votre achat sur plan (ou en VEFA)
L’achat sur plan est strictement encadré. Vous êtes protégé par diverses garanties depuis la signature du contrat de réservation jusqu’à plusieurs années après la livraison et l'achèvement définitif du logement neuf.
1 – Quel est le principe d’un achat sur plan ?
L'acquisition en état futur d’achèvement consiste, comme son nom l’indique, à acquérir un bien immobilier alors que la construction de celui-ci est en cours.
On l’appelle aussi couramment « l'achat sur plan ».
Le principe est que vous allez réserver votre appartement / votre maison uniquement en ayant pris connaissance des plans établis par la société de promotion immobilière, avant l'achèvement des travaux.
Il s’agit très souvent d’un projet qui s’inscrit dans un cadre de défiscalisation mais dans certains cas les acquéreurs se décident à acheter un logement neuf pour y installer leur résidence principale.
2 – Quelles sont les étapes clés de votre achat sur plan ?
On peut considérer que la vente en l'état futur va se dérouler en sept étapes, de la recherche du bien à la remise des clés.
- Choix de votre logement neuf en fonction de l’emplacement et de l’environnement, de la taille du bien, du plan, du prix, de la date de livraison prévisionnelle après contact avec un ou plusieurs promoteurs
- Signature d’un contrat de réservation: le promoteur s’engage simplement à vous réserver un logement si le programme se réalise.
Ce contrat est signé sous seing privé entre le promoteur et l’acquéreur. Le versement d’un dépôt de garantie de 5% maximum peut être demandé.
A ce contrat de réservation sont bien évidemment joints les plans des lots vendus et la notice descriptive sommaire qui détermine le niveau et la qualité de l’équipement auxquels le promoteur s’engage.
- Constitution du dossier de prêt avec l’organisme bancaire que vous aurez choisi
- Réception du projet d’acte de vente qui vous est envoyé par le notaire du programme avec diverses pièces : les plans, la notice descriptive et les actes qui déterminent le cadre juridique de l’opération (par exemple, le règlement de copropriété – état descriptif de division).
- Signature de l’acte authentique de vente chez le notaire du programme. A cette occasion, le 1er versement du prix en fonction du stade d’avancement des travaux au jour de la signature et les frais d’acte sont versés.
- Paiement du complément de prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux : vous recevez à chaque fois l’attestation d’architecte correspondante et devez toujours verser cette somme sur le compte centralisateur du programme
- Livraison du bien et remise de clés – les différentes garanties que nous verrons plus loin commencent à courir, jusqu’à dix ans pour la garantie dommages-ouvrage après l’achèvement. Nous vous conseillons d’effectuer à cette occasion une visite minutieuse de votre logement neuf et de noter toutes vos réserves sur d'éventuels défauts ou malfaçons, spécificité de l'immobilier neuf.
3- Comment être sûr que mon projet d'achat sur plan ira jusqu’au bout ?
Grâce à la garantie financière d’achèvement (GFA), sésame pour le promoteur immobilier avant le lancement de son programme.
Cette garantie est donnée par un établissement bancaire qui s’engage à prendre le relais du promoteur défaillant pour financer la construction jusqu’au bout jusqu'à l'achèvement définitif des travaux et la livraison d'un bien immobilier conforme à la notice descriptive des travaux qui recense les éléments d'équipement et leur niveau de qualité devant se trouver dans votre logement neuf.
La GFA permet donc à l’acquéreur d’être certain de voir le projet aller jusqu’à son terme.
4 – Si je change d’avis ?
Comme tout acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation, vous disposez dans le cadre d'un achat sur plan d’un délai de rétractation de dix jours durant lequel vous avez la possibilité de revenir sur votre engagement sans avoir à vous justifier.
Après la purge de ce délai de rétractation, vous pouvez encore changer d’avis mais dans un cadre beaucoup plus strict. Vous faites connaître votre décision au promoteur par courrier recommandé en expliquant les raisons du changement.
Il est possible de revenir sur le contrat de réservation dans différents cas expressément prévus par l’article R 261-30 du Code de la Construction et de l’Habitation et pour lesquels le dépôt de garantie vous sera restitué :
- a) Si le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire ;
- b) Si le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel, révisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire. Il en est ainsi quelles que soient les autres causes de l'augmentation du prix, même si elles sont dues à une augmentation de la consistance de l'immeuble ou à une amélioration de sa qualité ;
- c) Si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10% aux prévisions dudit contrat ;
- d) Si l'un des éléments d'équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé ;
- e) Si l'immeuble ou la partie d'immeuble ayant fait l'objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10%.
Dans les cas prévus au présent article, le réservataire notifie sa demande de remboursement au vendeur et au dépositaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
5 – Quels sont les avantages d’un achat sur plan ?
La vente en état futur d'achèvement présente plusieurs avantages :
- Les frais d’acquisition (souvent improprement appelés frais de notaire) sont moindres pour un achat sur plan que pour l’achat d’un bien dans l’ancien (en moyenne 2,5% contre 8% dans l’ancien, cette différence étant entièrement due à une différence de fiscalité).
- Vous pouvez demander des agencements particuliers au promoteur: il s’agit de travaux modificatifs, à demander le plus tôt possible pour que le promoteur puisse les réaliser si cela est techniquement possible.
- Vous disposez de diverses garanties, savoir :
- 1 mois pour émettre des réserves à compter de la livraison du bien
- 1 an à compter de la réception pour signaler l’apparition de désordres (garantie de parfait achèvement)
- 2 ans à compter de la réception des travaux pour signaler le dysfonctionnement d’un équipement (garantie biennale)
- 1 an à compter de la prise de possession des lieux pour signaler un problème d’isolation phonique (garantie d’isolation phonique)
- 10 ans à compter de la réception pour signaler des désordres portant atteinte à la solidité de l’ouvrage ou rendant le bien impropre à sa destination (garantie dommages-ouvrage, souvent appelée également garantie décennale)
- Vous pouvez défiscaliser si je mets le bien en location et à condition de répondre à différents critères fixés par la loi (Loi PINEL notamment). Ces critères sont liés principalement à l’emplacement du bien et au montant du loyer et conditionnés à la souscription par le contribuable d’un engagement de location sur la durée.
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